注冊(cè)會(huì)計(jì)師《會(huì)計(jì)》必考100題

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專(zhuān)題一 投資性房地產(chǎn)【考點(diǎn)1】投資性房地產(chǎn)的范圍

1、已出租的土地使用權(quán)

2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

3、已出租的建筑物

4、不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

自用房地產(chǎn)：為生產(chǎn)商品?提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)的廠房?辦公樓和經(jīng)營(yíng)用土地等。

作為存貨的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷(xiāo)售的或?yàn)殇N(xiāo)售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。

【例題】下列項(xiàng)目中，不屬于投資性房地產(chǎn)的是( )。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將作為存貨的商品房出租

企業(yè)開(kāi)發(fā)完成后用于出租的房地產(chǎn)

企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

房地產(chǎn)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店

【答案】D

【解析】投資性房地產(chǎn)的范圍包括:已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（選項(xiàng)C）、已出租   的建筑物（選項(xiàng)AB)。

選項(xiàng)D，房地產(chǎn)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店，作為經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)，不屬于企業(yè)投資性房地產(chǎn)。

【考點(diǎn)2】與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

（一）資本化的后續(xù)支出

①滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。

②企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性   房地產(chǎn)核算，再開(kāi)發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。

1、成本模式下

借：投資性房地產(chǎn)——在建

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

2、公允價(jià)值模式下

借：投資性房地產(chǎn)——在建

——公允價(jià)值變動(dòng)（可借可貸） 貸：投資性房地產(chǎn)——成本

企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房   地產(chǎn)，不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。

費(fèi)用化的后續(xù)支出：應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益——其他業(yè)務(wù)成本。

【例題】甲公司2×17年12月31日購(gòu)入一棟辦公樓，實(shí)際取得成本為4000萬(wàn)元。該辦公樓預(yù)計(jì)使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用年限平均法計(jì)提折舊。因公司遷址，2×20年6月30日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議。該協(xié)議約定： 甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司，租賃期開(kāi)始日為協(xié)議簽訂日，租期2年，年租金600萬(wàn)元，每半年支付一次。租   賃協(xié)議簽訂日該辦公樓的公允價(jià)值為3900萬(wàn)元。甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2×20年12   月31日，該辦公樓的公允價(jià)值為2200萬(wàn)元。

假定不考慮增值稅等其他因素的影響，下列各項(xiàng)關(guān)于甲公司上述交易或事項(xiàng)會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的是（ ）。

出租辦公樓應(yīng)于2×20年計(jì)提折舊200萬(wàn)元

出租辦公樓應(yīng)于租賃期開(kāi)始日確認(rèn)其他綜合收益400萬(wàn)元

出租辦公樓應(yīng)于租賃期開(kāi)始日按其原價(jià)4000萬(wàn)元確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)

出租辦公樓2×20年取得的300萬(wàn)元租金應(yīng)沖減投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值

【答案】B

【解析】2×20年該辦公樓應(yīng)計(jì)提的折舊金額=4000／20×6／12=100(萬(wàn)元)，選項(xiàng)A錯(cuò)誤；辦公樓出租前的賬面價(jià)值

=4000-4000／20×2．5=3500(萬(wàn)元)，出租日轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，租賃期開(kāi)始日應(yīng)按當(dāng)日的公允價(jià)值3900萬(wàn)元確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，且將公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的貸方差額計(jì)入其他綜合收益，所以   應(yīng)確認(rèn)其他綜合收益的金額=3900-3500=400(萬(wàn)元)，選項(xiàng)B正確，選項(xiàng)C錯(cuò)誤；出租辦公樓取得的租金收入應(yīng)當(dāng)計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，選項(xiàng)D錯(cuò)誤。

【考點(diǎn)3】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

★會(huì)計(jì)處理

1、計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)時(shí)： 借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）

2、計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)： 借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

3、取得租金收入時(shí)： 借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

（一）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的前提條件，同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：

①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的   公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是市場(chǎng)參與者在計(jì)量日的有序交易中，出售該房地產(chǎn)所能收到的金額：①參照現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)   格；②參照同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格；③預(yù)計(jì)未來(lái)獲得的租金收益和現(xiàn)金流量予以計(jì)量。

（二）會(huì)計(jì)處理

公允價(jià)值上升時(shí)：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

公允價(jià)值下降時(shí)： 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

取得租金收入時(shí)： 借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

【注意】不計(jì)提折舊，不進(jìn)行攤銷(xiāo)，也不計(jì)提減值準(zhǔn)備。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

①企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

②從成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的，作為會(huì)計(jì)政策變更作追溯調(diào)整處理，將變更日公允價(jià)值與原賬面   價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（假定不考慮所得稅的影響）。

【注意】已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本模式。

【考點(diǎn)4】投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、成本模式下的轉(zhuǎn)換

二、公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換

三、投資性房地產(chǎn)的處置

（一）成本模式下

1、收到處置收入時(shí)借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）

2、結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)

（二）公允價(jià)值模式下

1、按實(shí)際收到的款項(xiàng)借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額） 2、按當(dāng)時(shí)投資性房地產(chǎn)的賬面余額 借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)（也可能在借方）

3、將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：其他業(yè)務(wù)成本（或相反）

4、將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入其他綜合收益的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本借：其他綜合收益

貸：其他業(yè)務(wù)成本

【例題】甲公司為一家上市公司，2×17年度和2×18年度發(fā)生的有關(guān)交易或事項(xiàng)如下：2×17年1月1日，甲公司購(gòu)入一

項(xiàng)房產(chǎn)并對(duì)外出租，將該房產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)核算，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。該房產(chǎn)的購(gòu)入成本為8      000萬(wàn)元。預(yù)計(jì)使用壽命為40年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。采用年限平均法計(jì)提折舊。2×18年1月1日，甲公司將投資性房地產(chǎn)的   后續(xù)計(jì)量由成本模式變更為公允價(jià)值模式。當(dāng)日，該房產(chǎn)的公允價(jià)值為8   500萬(wàn)元。假定企業(yè)所得稅法規(guī)定，甲公司上述房產(chǎn)的折舊年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用年限平均法計(jì)提的折舊可在稅前扣除。（假定折舊從2×17年1月 開(kāi)始）

根據(jù)資料， 計(jì)算甲公司2×17年度因投資性房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)的遞延所得稅金額，并編制相關(guān)會(huì)計(jì)分錄；說(shuō)明甲公司

2×18年1月1日變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理原則，并編制相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

【答案】

2017年12月31日賬面價(jià)值=8 000-8 000/40=7 800萬(wàn)元 計(jì)稅基礎(chǔ)=8 000-8 000/20=7 600 萬(wàn)元

投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值7 800萬(wàn)元大于計(jì)稅基礎(chǔ)7 600萬(wàn)元，產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時(shí)性差異200萬(wàn)元，確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債50

萬(wàn)元。

借：所得稅費(fèi)用 50

貸：遞延所得稅負(fù)債 50

投資性房地產(chǎn)由成本模式變更為公允價(jià)值模式，作為會(huì)計(jì)政策變更處理，并將變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)   整期初留存收益。

借：投資性房地產(chǎn)——成本 8 500

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 200

貸：投資性房地產(chǎn)    8 000

盈余公積    70

利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)    630

即：

賬面價(jià)值=8 500 計(jì)稅基礎(chǔ)=7 600

因此形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異900萬(wàn)元，較去年底增加700萬(wàn)，故增加遞延所得稅負(fù)債175萬(wàn)元，分錄如下： 借：盈余公積    17.5

利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn) 157.5

貸：遞延所得稅負(fù)債    175

【例題】甲房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)于2015年12月31日將一自用建筑物對(duì)外出租，租期為3年（即從2016年1月1 日至2018年12月31日），每年12月31日收取租金150萬(wàn)元，出租時(shí)，該建筑物的成本為2 800萬(wàn)元，已提折舊500萬(wàn)元，已提減值準(zhǔn)備300萬(wàn)元，尚可使用年限為20年，甲公司對(duì)該建筑物采用年限平均法計(jì)提折舊，假設(shè)無(wú)殘值，且與   稅法規(guī)定均相同。由于此時(shí)無(wú)法取得公允價(jià)值，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2016年12月31日該建筑物的公允價(jià)值   減去處置費(fèi)用后的凈額為1 710萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1 650萬(wàn)元。2017年1月1日甲公司認(rèn)為，其所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)逐漸活躍和成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該項(xiàng)出租的建筑物從成本模式轉(zhuǎn)換為   公允價(jià)值模式計(jì)量。公允價(jià)值資料如下：

(1)2016年12月31日該建筑物的公允價(jià)值為2 410萬(wàn)元。(2)2017年12月31日該建筑物的公允價(jià)值為2 610萬(wàn)元

2018年12月31日租賃協(xié)議到期，甲公司將該建筑物對(duì)外出售，收到2 710萬(wàn)元存入銀行。不考慮相關(guān)稅費(fèi)的影響，按凈利潤(rùn)的10％計(jì)提盈余公積。

要求：

(1)編制甲公司2015年將自用固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄； (2)編制甲公司2016年收取租金和計(jì)提折舊的會(huì)計(jì)分錄：

編制甲公司2016年資產(chǎn)減值相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄；

編制甲公司2017年成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式的賬務(wù)處理； (5)編制甲公司2017年公允價(jià)值變動(dòng)相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄；

(6)編制甲公司2018年出售建筑物相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄。

【答案】(1)2015年12月31日借：投資性房地產(chǎn)    2 800

累計(jì)折舊    500

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備    300

貸：固定資產(chǎn)    2 800

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 500

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 300 (2)2016年12月31日

借：銀行存款    150

貸：其他業(yè)務(wù)收入    150

借：其他業(yè)務(wù)成本100 (2 000÷20)

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 100

2016年12月31 日，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值=2 000-100=1 900萬(wàn)元，可收回金額為1 710萬(wàn)元，應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備190萬(wàn)元。

借：資產(chǎn)減值損失    190

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 190

2017年1月1日，成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量，需要追溯調(diào)整借：投資性房地產(chǎn)——建筑物(成本)2 410

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊    600

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備    490

貸：投資性房地產(chǎn)——建筑物2 800

利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)630 盈余公積    70

(5)2017年12月31日

借：銀行存款    150

貸：其他業(yè)務(wù)收入    150

借：投資性房地產(chǎn)——公    200

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 200 (6)2018年12月31日

借：銀行存款    150

貸：其他業(yè)務(wù)收入    150

借：銀行存款    2 710

貸：其他業(yè)務(wù)收入    2 710

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 200

其他業(yè)務(wù)成本    2 410

貸：投資性房地產(chǎn)——成本2 410

——公允價(jià)值變動(dòng)200

專(zhuān)題二 長(zhǎng)期股權(quán)投資+合并財(cái)務(wù)報(bào)表

【考點(diǎn)1】長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始計(jì)量

一、長(zhǎng)期股權(quán)投資的核算范圍（子公司、合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)）

二、企業(yè)合并形成長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始計(jì)量

（一）同一控制下形成控股合并（開(kāi)始是A→B+A→C，合并后A→B→C）

①合并方以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)方式作為合并對(duì)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在合并日按照所取得的被合并方在最   終控制方合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈資產(chǎn)的賬面價(jià)值的份額作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本。即，

借：長(zhǎng)期股權(quán)投資【被合并方在最終控制方合并財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈資產(chǎn)的賬面價(jià)值】

②長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)及所承擔(dān)債務(wù)賬面價(jià)值之間的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資   本公積（資本溢價(jià)或股本溢價(jià)）；資本公積的余額不足沖減的，依次沖減盈余公積和未分配利潤(rùn)。即，

借：資本公積

盈余公積【若資本公積不足】

未分配利潤(rùn)

或者，貸：資本公積【此時(shí)不存在不足沖減的問(wèn)題】

③合并方以發(fā)行權(quán)益性工具作為合并對(duì)價(jià)的，應(yīng)按發(fā)行股份的面值總額作為股本，長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本與   所發(fā)行股份面值總額之間的差額和發(fā)行權(quán)益性工具作為合并對(duì)價(jià)直接相關(guān)的交易費(fèi)用（例：股票傭金手續(xù)費(fèi)），應(yīng)   當(dāng)調(diào)整資本公積；資本公積不足沖減的，依次沖減盈余公積和未分配利潤(rùn)。即，

a、發(fā)行股票時(shí)： 借：長(zhǎng)期股權(quán)投資貸：股本【面值】

資本公積——股本溢價(jià)【差額】

B、支付發(fā)行費(fèi)用時(shí)：

借：資本公積——股本溢價(jià)【若不足，再借盈余公積和未分配利潤(rùn)】貸：銀行存款【實(shí)際支付的交易費(fèi)用】

④合并方發(fā)生的審計(jì)、法律服務(wù)、評(píng)估咨詢等中介費(fèi)用以及其他相關(guān)管理費(fèi)用，于發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益（比如“管理費(fèi)用”）。與發(fā)行債務(wù)性工具作為合并對(duì)價(jià)直接相關(guān)的交易費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入債務(wù)性工具的初始確認(rèn)金額（倒擠在——利息調(diào)整里）。