注冊會計師《會計》必考100題

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專題一 投資性房地產【考點1】投資性房地產的范圍

1、已出租的土地使用權

2、持有并準備增值后轉讓的土地使用權

3、已出租的建筑物

4、不屬于投資性房地產的范圍

自用房地產：為生產商品?提供勞務或者經營管理而持有的房地產。如企業的廠房?辦公樓和經營用土地等。

作為存貨的房地產：房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。

【例題】下列項目中，不屬于投資性房地產的是( )。

房地產開發企業將作為存貨的商品房出租

企業開發完成后用于出租的房地產

企業持有并準備增值后轉讓的土地使用權

房地產企業擁有并自行經營的飯店

【答案】D

【解析】投資性房地產的范圍包括:已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權（選項C）、已出租   的建筑物（選項AB)。

選項D，房地產企業擁有并自行經營的飯店，作為經營用房地產，不屬于企業投資性房地產。

【考點2】與投資性房地產有關的后續支出

（一）資本化的后續支出

①滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產的成本。

②企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性   房地產核算，再開發期間不計提折舊或攤銷。

1、成本模式下

借：投資性房地產——在建

投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備

貸：投資性房地產

2、公允價值模式下

借：投資性房地產——在建

——公允價值變動（可借可貸） 貸：投資性房地產——成本

企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房   地產，不計提折舊或攤銷。

費用化的后續支出：應當在發生時計入當期損益——其他業務成本。

【例題】甲公司2×17年12月31日購入一棟辦公樓，實際取得成本為4000萬元。該辦公樓預計使用年限為20年，預計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。因公司遷址，2×20年6月30日甲公司與乙公司簽訂租賃協議。該協議約定： 甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司，租賃期開始日為協議簽訂日，租期2年，年租金600萬元，每半年支付一次。租   賃協議簽訂日該辦公樓的公允價值為3900萬元。甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。2×20年12   月31日，該辦公樓的公允價值為2200萬元。

假定不考慮增值稅等其他因素的影響，下列各項關于甲公司上述交易或事項會計處理的表述中，正確的是（ ）。

出租辦公樓應于2×20年計提折舊200萬元

出租辦公樓應于租賃期開始日確認其他綜合收益400萬元

出租辦公樓應于租賃期開始日按其原價4000萬元確認為投資性房地產

出租辦公樓2×20年取得的300萬元租金應沖減投資性房地產的賬面價值

【答案】B

【解析】2×20年該辦公樓應計提的折舊金額=4000／20×6／12=100(萬元)，選項A錯誤；辦公樓出租前的賬面價值

=4000-4000／20×2．5=3500(萬元)，出租日轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產，租賃期開始日應按當日的公允價值3900萬元確認投資性房地產的入賬價值，且將公允價值大于賬面價值的貸方差額計入其他綜合收益，所以   應確認其他綜合收益的金額=3900-3500=400(萬元)，選項B正確，選項C錯誤；出租辦公樓取得的租金收入應當計入其他業務收入，選項D錯誤。

【考點3】投資性房地產的后續計量

一、采用成本模式計量的投資性房地產

★會計處理

1、計提折舊或攤銷時： 借：其他業務成本

貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）

2、計提減值準備時： 借：資產減值損失

貸：投資性房地產減值準備

3、取得租金收入時： 借：銀行存款

貸：其他業務收入

二、采用公允價值模式計量的投資性房地產

（一）采用公允價值模式計量的前提條件，同時滿足以下兩個條件：

①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

②企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的   公允價值作出合理的估計。

投資性房地產的公允價值是市場參與者在計量日的有序交易中，出售該房地產所能收到的金額：①參照現行市場價   格；②參照同類或類似房地產的最近交易價格；③預計未來獲得的租金收益和現金流量予以計量。

（二）會計處理

公允價值上升時：

借：投資性房地產——公允價值變動貸：公允價值變動損益

公允價值下降時： 借：公允價值變動損益

貸：投資性房地產——公允價值變動

取得租金收入時： 借：銀行存款

貸：其他業務收入

【注意】不計提折舊，不進行攤銷，也不計提減值準備。三、投資性房地產后續計量模式的變更

①企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。

②從成本模式計量轉換為公允價值模式計量的，作為會計政策變更作追溯調整處理，將變更日公允價值與原賬面   價值的差額，調整期初留存收益（假定不考慮所得稅的影響）。

【注意】已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉換為成本模式。

【考點4】投資性房地產的轉換和處置一、成本模式下的轉換

二、公允價值模式下的轉換

三、投資性房地產的處置

（一）成本模式下

1、收到處置收入時借：銀行存款

貸：其他業務收入

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

2、結轉投資性房地產賬面價值借：其他業務成本

投資性房地產累計折舊投資性房地產減值準備貸：投資性房地產

（二）公允價值模式下

1、按實際收到的款項借：銀行存款

貸：其他業務收入

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 2、按當時投資性房地產的賬面余額 借：其他業務成本

貸：投資性房地產——成本

——公允價值變動（也可能在借方）

3、將累計公允價值變動轉入其他業務成本借：公允價值變動損益

貸：其他業務成本（或相反）

4、將轉換時原計入其他綜合收益的部分轉入其他業務成本借：其他綜合收益

貸：其他業務成本

【例題】甲公司為一家上市公司，2×17年度和2×18年度發生的有關交易或事項如下：2×17年1月1日，甲公司購入一

項房產并對外出租，將該房產作為投資性房地產核算，采用成本模式進行后續計量。該房產的購入成本為8      000萬元。預計使用壽命為40年，預計凈殘值為零。采用年限平均法計提折舊。2×18年1月1日，甲公司將投資性房地產的   后續計量由成本模式變更為公允價值模式。當日，該房產的公允價值為8   500萬元。假定企業所得稅法規定，甲公司上述房產的折舊年限為20年，預計凈殘值為零，采用年限平均法計提的折舊可在稅前扣除。（假定折舊從2×17年1月 開始）

根據資料， 計算甲公司2×17年度因投資性房地產應確認的遞延所得稅金額，并編制相關會計分錄；說明甲公司

2×18年1月1日變更投資性房地產后續計量模式的會計處理原則，并編制相關會計分錄。

【答案】

2017年12月31日賬面價值=8 000-8 000/40=7 800萬元 計稅基礎=8 000-8 000/20=7 600 萬元

投資性房地產賬面價值7 800萬元大于計稅基礎7 600萬元，產生應納稅暫時性差異200萬元，確認遞延所得稅負債50

萬元。

借：所得稅費用 50

貸：遞延所得稅負債 50

投資性房地產由成本模式變更為公允價值模式，作為會計政策變更處理，并將變更時公允價值與賬面價值的差額調   整期初留存收益。

借：投資性房地產——成本 8 500

投資性房地產累計折舊 200

貸：投資性房地產    8 000

盈余公積    70

利潤分配——未分配利潤    630

即：

賬面價值=8 500 計稅基礎=7 600

因此形成應納稅暫時性差異900萬元，較去年底增加700萬，故增加遞延所得稅負債175萬元，分錄如下： 借：盈余公積    17.5

利潤分配——未分配利潤 157.5

貸：遞延所得稅負債    175

【例題】甲房地產公司(以下簡稱甲公司)于2015年12月31日將一自用建筑物對外出租，租期為3年（即從2016年1月1 日至2018年12月31日），每年12月31日收取租金150萬元，出租時，該建筑物的成本為2 800萬元，已提折舊500萬元，已提減值準備300萬元，尚可使用年限為20年，甲公司對該建筑物采用年限平均法計提折舊，假設無殘值，且與   稅法規定均相同。由于此時無法取得公允價值，采用成本模式進行后續計量。2016年12月31日該建筑物的公允價值   減去處置費用后的凈額為1 710萬元，預計未來現金流量現值為1 650萬元。2017年1月1日甲公司認為，其所在地的房地產交易市場逐漸活躍和成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項出租的建筑物從成本模式轉換為   公允價值模式計量。公允價值資料如下：

(1)2016年12月31日該建筑物的公允價值為2 410萬元。(2)2017年12月31日該建筑物的公允價值為2 610萬元

2018年12月31日租賃協議到期，甲公司將該建筑物對外出售，收到2 710萬元存入銀行。不考慮相關稅費的影響，按凈利潤的10％計提盈余公積。

要求：

(1)編制甲公司2015年將自用固定資產轉為投資性房地產的會計分錄； (2)編制甲公司2016年收取租金和計提折舊的會計分錄：

編制甲公司2016年資產減值相關的會計分錄；

編制甲公司2017年成本模式轉換為公允價值模式的賬務處理； (5)編制甲公司2017年公允價值變動相關的會計分錄；

(6)編制甲公司2018年出售建筑物相關的會計分錄。

【答案】(1)2015年12月31日借：投資性房地產    2 800

累計折舊    500

固定資產減值準備    300

貸：固定資產    2 800

投資性房地產累計折舊 500

投資性房地產減值準備 300 (2)2016年12月31日

借：銀行存款    150

貸：其他業務收入    150

借：其他業務成本100 (2 000÷20)

貸：投資性房地產累計折舊 100

2016年12月31 日，投資性房地產的賬面價值=2 000-100=1 900萬元，可收回金額為1 710萬元，應計提減值準備190萬元。

借：資產減值損失    190

貸：投資性房地產減值準備 190

2017年1月1日，成本模式轉換為公允價值模式計量，需要追溯調整借：投資性房地產——建筑物(成本)2 410

投資性房地產累計折舊    600

投資性房地產減值準備    490

貸：投資性房地產——建筑物2 800

利潤分配——未分配利潤630 盈余公積    70

(5)2017年12月31日

借：銀行存款    150

貸：其他業務收入    150

借：投資性房地產——公    200

貸：公允價值變動損益 200 (6)2018年12月31日

借：銀行存款    150

貸：其他業務收入    150

借：銀行存款    2 710

貸：其他業務收入    2 710

借：公允價值變動損益 200

其他業務成本    2 410

貸：投資性房地產——成本2 410

——公允價值變動200

專題二 長期股權投資+合并財務報表

【考點1】長期股權投資的初始計量

一、長期股權投資的核算范圍（子公司、合營、聯營企業）

二、企業合并形成長期股權投資的初始計量

（一）同一控制下形成控股合并（開始是A→B+A→C，合并后A→B→C）

①合并方以支付現金、轉讓非現金資產或承擔債務方式作為合并對價的，應當在合并日按照所取得的被合并方在最   終控制方合并財務報表中的凈資產的賬面價值的份額作為長期股權投資的初始投資成本。即，

借：長期股權投資【被合并方在最終控制方合并財務報表中的凈資產的賬面價值】

②長期股權投資的初始投資成本與支付的現金、轉讓的非現金資產及所承擔債務賬面價值之間的差額，應當調整資   本公積（資本溢價或股本溢價）；資本公積的余額不足沖減的，依次沖減盈余公積和未分配利潤。即，

借：資本公積

盈余公積【若資本公積不足】

未分配利潤

或者，貸：資本公積【此時不存在不足沖減的問題】

③合并方以發行權益性工具作為合并對價的，應按發行股份的面值總額作為股本，長期股權投資的初始投資成本與   所發行股份面值總額之間的差額和發行權益性工具作為合并對價直接相關的交易費用（例：股票傭金手續費），應   當調整資本公積；資本公積不足沖減的，依次沖減盈余公積和未分配利潤。即，

a、發行股票時： 借：長期股權投資貸：股本【面值】

資本公積——股本溢價【差額】

B、支付發行費用時：

借：資本公積——股本溢價【若不足，再借盈余公積和未分配利潤】貸：銀行存款【實際支付的交易費用】

④合并方發生的審計、法律服務、評估咨詢等中介費用以及其他相關管理費用，于發生時計入當期損益（比如“管理費用”）。與發行債務性工具作為合并對價直接相關的交易費用，應當計入債務性工具的初始確認金額（倒擠在——利息調整里）。