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2023年中級經濟師《建筑與房地產經濟》考前25頁紙2023年中級經濟師《建筑與房地產經濟》考前25頁紙底部下載PDF版 第一章建筑與房地產市場建筑與房地產市場運行機制＊ 區別：建 筑市場＆ 房地產市場 ＊建筑市場運行機制－需求；供 給業主（建設單位） 需求種類 政府 以社會效益為主的公共建筑 ； 對國有資源（ 如江河治理、圍海造地等）開發和利用的建筑
* 建筑市 場運行機制－需求； 供給 米建 筑市場供給者是建筑產品的生產者，即提 供建筑產品某一階段或全過程的生產，主要包括工程勘察、工程設計和工程施工單位。 ＊建筑市場運行機制－需 求；供給 米 分 析建筑市場供求關系，不僅 要考察供求總量， 還要考察供求結構。2023新增 ＊建筑市場運行機制－建筑市 場運行特點 X 8 建筑產品由需求者向供給者進行預先訂貨式交易。 建筑產品交易持續 時間長。 建筑市場存在顯著 地區性。 市場競爭較為激烈。 競爭方式以投標競爭為主 供求不均衡普遍存在 交易計價方式獨特（單件、多次計價、分部組合計價 ）L 建筑市場 風險大 。 ＊房地產市場運行機制 2023 大變 ＊房地產市場運行機制－需求；供 給 * 房地產需求特性－2023+ 需求特性 內容 區域性 房地產需求的區域性是由其位置的不可移動性決定的 需求種類 需求主體 具體內容
米 居民的住房支付能力－2023+ 衡量住房支付能力的方法： 比率法 指數法 剩余收入法 比率法
指數法（ 美國國家房地產經紀人協會） 住房可支付性指數 (HA I) ;,,: 100 , 說明中 位數收入家庭能承受中位數房價；否則只能 承 受更低價格的住房。該指數受利率、平均收入 、就業率住房市場價格和租金等因素影響，不同 地區適用不同指數。 剩余收入法 心根據社會狀況界定合適的住房和非住房消費水 平， 進而估計能負擔住房的最低收入； 岔 比較最低收入與家庭實際收入 ＊房地產市場運行機制－需求； 供給米 房 地產供給特性－2023+ 供給特性 內容
供給的滯后性供給的異質性 房地產生產周期較長， 決定了供給的滯后性土地、開發等都不可能完全相同 米 房地產折舊－2023+ 物理折舊：房 屋使用過程中因人為損壞、自然老化等物理因素引起的磨損和價值遞減 功能折舊： 由千社會進步、技術革新、人們居住觀念轉變 、建筑標 準和建筑設計更新等原因導致現有建筑物在功能方面相對殘缺、落后或不適用造成的價值損失 。 經濟折舊： 非建筑物本身的外部或環境因素造成的價值損失 。米 房地產供給的度蜇指標－2023+ 存屈： 已占用和空置的物業空間 總量 可供租售量 房屋新開工面積 房屋施工面積 新竣工 蜇 竣工房屋價值 滅失量 ＊房地產市場運行機制－房地 產市場運行特點 X 8 區域性市場 周期性波動 不完全競爭性 層次性（不同層次的城市， 不同檔次的需求） 多重性 多樣性 價格確定的復雜 性 風險性 施工圖設計文件審查 米 建設 單位應當將施工圖送施工圖審查機構審查。施工圖審查的內容包括：標 準、安全、簽章 是否符合工程建設 強制性標準。 地基基礎和主體結構的安全性。 消防安全性。 人防工程（不含人防指揮工程 ）防護安全性。 是否符合民用建筑節能 強制性標準。對執行綠色建筑標準的項目 ，還應當審查是否符合綠色建筑標準。 勘察設計企業 和注冊執業人員以及相關人員是否按規定在施工圖上加蓋相應的圖章和簽字。 其他內容。 ＊建設實施－勘察設計； 建設 準備； 施工安 裝； 生產準備 ＊房地產開發流程 用地性質容積率 建筑高度 土地用途和構成比例 總建筑面積／規劃建設用地面積規劃地塊內允許的建筑最大高度限制 用地性質 綠地率 土地用途和構成比例 各類綠地面積總和／建設用地面積 米 商品房預售－申請預售許可證的條件： 2023: 5 條改 4 條 已交付全部土地使用權出讓金， 取得土地使用權證書。 持有建設工程規劃許可證。 按提供預售的商品房計算， 投入開發建設的資金達到總投資的 25％ 以上， 并已經確定施工進度和竣工交付日期。 向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記， 取得商品房預售許可證明。米商品房預售 房地產開發企業應當自商品房預售簽訂之日起30 日內， 到商品房所在地縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責工地管理工作的部門登記備案。 米 商品房初始登記： 申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記， 應提交： 心 2023+： 不動產登記申請書 岔 2023+： 申請人身份證明 ＠不動產權屬證書或者土地權屬來源材料 ＠建設工程符合規劃的材料。 ＠房屋已經竣工的材料。 ＠房地產調查或者測繪報告。勹相關稅費繳納憑證。 ＠其他必要材料。 米 交房與產權登記－2023+ 對于已經完成竣工驗收備案的房地產， 房地產開發企業應按照預售合同或現售房屋合同要求向購房人移交房屋， 并辦理房地產產權轉移登記。 轉移登記應由當事人雙方共同申請， 提交下列材料： 心 登記申請書 ＠申請人、代理人身份證明材料、授權委托書 ＠）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產 權屬證書 ＠不動產界址、空間界限、面積等材料 ＠與他人利害關系的說明材料 ＠法律、行政法規及《不動產登記暫行條例》實施細則規定的其他材料。 第二章投資項目經濟分析與評價方法 資金時間價值及等值計算 ＊資金等值的計算
* 資金 等值的計算－系數
投資項目經濟效果評價指標＊投資項目經濟效果評價指標分類
＊互斥方案比選－壽 命期相等米凈現值法－要求會計算 米 增暈內部收 益率法－要求會判斷（大 大滴好） 來 增 量凈現值法－要求會計算（大大滴 好） ＊互斥方案比選－壽 命期不相等來最小公倍數法 米凈年值法米研究期法 不確定性與風險分析 會不 確定性分析－ 盈虧平衡分析 第三章項日策劃與可行性研究工程項目策劃合工 程項目構思策劃－干成什么樣 ＊工程項目實施策劃－怎么干 ＊工程項目構思策劃－千成什么樣米工程項目構思策劃的內容 工程項目定義（明確界定 工程項目的性質 、用途和基本內容 ）和定位（決定工 程建設規模、建設水準 ， 分 析確定工程項目在社會經濟發展中的地位、作用和影響力等）【首要任務】 工程項目 系統構成（提 出工程項目系統框架， 描述系統總體功能， 確定系統內部各單項工程 、單位 工程的構成和相互聯系） 工程項目目標 系統（質 量、投資、進度 三大目標協調平衡， 實現最佳匹配。） 其他構思策劃 ＊可行性研究 的依據 －2023+ 經批準的項目建議書和合資、合作項目各方針對擬建項目簽訂的協議書和意向書，或同等效力文件等。 國家及地方經濟和社會 發展規劃、行業部門產業發展規劃、相關領域專項規劃。 國家和地方相關 法律、法規和政策， 特別是產業政策、投資 政策、技術經濟政策、國家進出口貿易政策和關稅政策。 國家、地區和行業有關工程 技術方面的要求、標準、指標等。 擬建場址的自然、經濟 、社會 等基礎資料。 相關專題研究報告，如市 場研究、競爭力分析、場址比選 、風險分析等相關專題研究報告。 ＊市場研究－2023+ （ 一 ）市場調查的基本內容 （ 二 ）市場凋查的基本程序 （ 三）市場需求預測 第四章建設工程造價構成及計價建設工程造價構成 ＊建設工程造價與總投資的關系 米 建設工 程造價是建設項目總投資的主要組成部分 衛醴設廠地使用費和其他補償費 其他費用與工程建設過程有關的費用
預備費 』基本預備費 漲價預備費 建設期利息（當年借款按半年計息，計 入固定資產原值） * 建筑安 裝 工 程費用 流動資金（等于流動資產與流動負債的差額）工程費用 工程建設 土地使用費和其他補償費 其他費用｛ 與工皿 缸 程有關的費用 與工程未來生產經營有關的費用 預備費｛基本預備費 漲價預備費 建設期利息（當年借款按半年計息，計入固 定 資 產 原 值 ） 流動資金（等于流動資產與流動負債的差額）《 建筑 安裝工程費用項目組成》（建標 [2013]44 號 ） 人工費 材料費 施工機具使用企業管理費利潤 規費稅金 花在【人】身上的錢： 計時工資或計件工資獎金、津貼補貼 加班加點工資 特殊情況工資 蔣家鐵書記 人工費 材料費 企業管理費 材料原價運雜費 運輸損耗費 采購及保管費 利潤 規費 材料費＝2 （材 料消耗量x材料單價） 材料單價＝［ （材 料原價＋運雜費 ） X (1 ＋運 輸損耗率）］ 稅金 X (1 ＋采購保管費率） 注意： 構成 永久 工程—部分的 設備 的費甩 也計 入材料費，但設備的材 料費不包含運輸損耗 人工費材料費施工機具使用費企業管理費 利潤 規費 稅金 折舊費 大修理費（檢修費）、經常修理費（維護費） 安拆費及場外運費 人工費、燃料動力費 稅費 人工費材料費 施工機具使用費 企業管理費 利潤規費稅金 房產稅、車船使用稅土地使用稅、印花稅城市維護建設稅 教育費附加 地方教育附加等 管理人員工資辦公費 差旅交通費 固定資產使用費工具用具使用費 勞動保險和職工福利費勞動保護費 檢驗試驗費工會經費 職工教育經費財產保險費 財務費 稅金 其他 人工費材料費施工機具使用費企業管理費 利潤 --------,I 企業自 主確定 I 規費稅金 人工費 材料費 施工機具使用費企業管理費 利潤規費稅金 社會保險費住房公積金計算基數：定額人工費 工程排污費－2023+ 教材P7 5的嚴呾錯誤 P87 規費項目清單還 是正確的 人工費 材料費 施工機具使用費 企業管理費 利潤
201 6.S.1菩改增 稅金 —般計稅方式稅率9% 簡易計稅，征收率 3%＊設備及工器具購置費 工程費用 呻設｛逞呻費和其辦卜償費 其他費用與工程建設過程有關的費用 與工程未來生產經營有關的費用 基本預備費預備費｛漲價預備費 建設期利息（當年借款按半年計息，計入固定資產原值 ） 流動資金（等千流動資產與流動負債的差額）
＊設備及工器具 購置費－設備 購置費來 設備原 價：國 產or 進口 」 米設備運雜費 米 抵 岸價＝貨價 ( FOB ) ＋ 國際 運費＋ 國際 運輸保險費 ＋ 銀行財務費 ＋ 進口代理手續費 ＋ 關 稅＋ 進口增值稅＋ 消費 稅＋ 車輛購置稅 FOB 為計算基數 國際運費＝貨價 (FOB) X 運費率＝ 運量 X 單位運價 銀行財務費＝（FOB＋ 貨價外需 要外匯支付的款項） X 費率米 抵 岸價＝貨 價 ( FOB ) ＋國際 運費 ＋國際 運輸保險費 ＋ 銀行財 務費＋ 進口代理手續費 ＋ 關稅 ＋ 進口增值稅＋ 消費稅＋ 車輛購置稅 CIF 為計算基數 代理手續費＝到岸價格（外幣） X 對外付匯當日外匯牌價 X 手續費率關稅＝ 關稅完稅價格（到岸價CIF) X 關稅稅率 ＊設備及工器具購置費－設備購 置費 來 抵 岸價＝貨價 ( FOB ) ＋國際 運費 ＋國際 運輸保險費 ＋銀行 財 務費＋ 進口代理手續費 ＋ 關 稅＋ 進口增值稅＋ 消費 稅＋ 車 輛購置稅 【CIF＋ 關稅＋消費稅 】總和為計算基數 進口增值稅＝組成 計稅價格 (CIF＋ 關稅＋消費稅） X 增值稅稅率進口車輛購置稅＝（“關稅完稅價格 CIF ＋關稅 ＋消費稅） X 稅率米 抵 岸價＝貨 價 ( FOB ) ＋國際 運費 ＋ 國際 運輸保險費 ＋ 銀行財務費＋ 進口代理手續費 ＋ 關 稅＋ 進口增值稅＋ 消費稅 ＋ 車輛購置稅 運輸保險費＝ 其他 FOB＋國 際 運費 l －保險費率 x 保險費率 有時，還需 要 X (1＋保 險 加成 率 一般不超過30% )消費稅＝關稅完稅價格（即CIF) ＋關稅 1 －消費稅稅 率 x 消費稅稅率 運輸保險費 FOB＋國際 運費l －保險費率 x 保險費率 其實， 其計算基數為【CIF】 關稅完稅價格（即CI F) ＋關 稅 消費稅＝1 －消費稅稅率 其實， 其計算基數為【CIF＋ 關稅＋消費 稅】 ＊工程建設其他費用 x 消費稅稅率 建筑安裝工程費用工程費用｛i斐備及工器具購置費 扂 i i 工昭 膠 ±:t也使用費和其他補償（建設用地）費其1疇 用｛與工呻 砌 程有關的費用 與工程未來生產經營有關的費用預備費 尸 本預備費 漲價預備費 建設期利息（當年借款按半年計息， 計入固定資產原值） 流動資金（等于流動資產與流動負債的差額） 土地使用費和其他補償費（建設用地費） 與工程建設過程 建設管理費，可行性研究費專項評價費，研究試驗費 勘察設計費，工程保險費 場地準備費和臨時設施費 有關的費用 引進技術和進口設備材料其他費 特殊設備安全監督檢驗費市政公用配套設施費 專利及專有技術使用費 考分類 考歸腐 考含義（主要考未來） 不考計算 聯合試運轉費 與工禾睬 畦 產經營［ 年準備費 有關的費用 辦公和生活家具購翌費井入生產準旮費快干完的時候發生，與生產經營有關
基本預備費又被稱為不可預見費 ， 是指在工程實施中可能發生的難以預料、需要預留的費用， 主要指設計變更及施工過程中可能增加工程量的費用。區別暫列金額 漲價預備費是指工程項目在建設期內由于價格等變化引起工程造價變化的預留費用。漲價預備費包括人工、設備、材料、施工機械價差費，建筑安裝工程費及工程建設其他費用調整，利率、匯率調整等增加的費用 ＊預備費－ 基本預備費 基本預備費又被稱為不 可預見費， 是指在工程實施中可能發生的難以預料、需要預留的費 用， 主要指設計變更及施工過程中可能增加工程量的費用。區別暫列金額 基本預備費 ＝（ 工程費用＋ 工程建設其他費用）x 費率 基本預備費率由工程造價管理機構根據項目特點綜合分析后確定。 ＊預備費－ 漲價預備費 漲價預備費是指工程項目在建設期內由千價格等變化引起工程造價變化的預留費用。 ＊建設期利息－注意： 運營期利息不計入總投資
投資決策與設計階段工程計價
＊靜態投資的估算方法－ 生產能力指數法【計算】
C－投資額 A－生產能力 n－生產能力指數， n 1 仁綜合調整系數 ＊靜態投資的估算方法－ 系數估算法【2023+， 計算】 米 以擬建項目主體工程費或主要設備購置費為基數， 以其他輔助配套工程費占主體工程非或主要設備購置費的比例為系數 ， 估算擬建項目靜態投資額的方法。
＊靜態投資的估算方法米 生產能力指數法－ 計算 米 系數估算法－2023 新增， 計算米 指標估算法－2023 新增 ＊估算流動資金一般采用分項詳細估算法， 個別情況或者小型項目可采用擴大指標估算法（ 簡便但精 度不高）。
建設項目總概算是確定整個建設項目從籌建到竣工驗收所需全部費用的文件。 ＊設計概算－ 二級概算 對單一的、具有獨立性的單項工程， 直接按二級編制形式編制， 無須編制單項工程綜合概算， 直接編制建設項目總概算。 ＊設計概算－ 單位工程概算
＊工程量清單 來分部分項工程項目清單米措施項目清單 米其他項目清單米規費項目清單米稅金項目清單 ＊工程扯清單－措施項目清單 區別分部分項工程 不形成工程實體 措施項目是指為完成工程項目施工 ， 發生于該工程施工準備和施工過程中的技術、生活、安全、環境保護等方面的項目。措施項 目清單必須根據相關工程現行國家計量規范的規定編制， 應根據擬建工程的實際情況列項。
＊工程量清單 －其他項目清單
* 工程蜇 清單－規費項目清單
＊招標控制價 招標控制價是指招標人根據國家或省級行業建設主管部門頒發的有關計價依據和辦法，以 及擬定的招標文件和招標工程量清單，結合 工 程具體情況編制的招標工程的最高投標限價。 ＊投標報價－報價基本原則 ( 1 ) 投標價應由投標人或受其委托具有相應資質的工程造價咨詢人編制。 ( 2 ) 投標價應由投標入向主確定，但 不得低 千成本。 ( 3 ) 投標人必須按招標工程最清單填報價格，項目 編碼、項目名稱 、項目特征 、計最單位 、工程最必須與招標工程量清單一致。 ( 4 ) 投標價不能高千招標人設定的招標控制價，否則投 標將作為廢標處理。 ＊承包合同價款 實行招標的工程合同價款應在中標通知書發出之日起 30 日內， 由發承包雙方依據招標文件和中標人的投標文件在書面合同中約定。 不實行招標的工程合同價款， 在發承包雙方認可的工程價款基礎上， 由發承包雙方在合同中約定。
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